OPINIE. Johan Krijgsman (ERA): “Vlaanderen heeft géén probleem met de betaalbaarheid van woningen”

OPINIE. JOHAN KRIJGSMAN (ERA): “VLAANDEREN HEEFT GÉÉN PROBLEEM MET DE BETAALBAARHEID VAN WONINGEN”

De vastgoedprijzen in Vlaanderen zijn – ondanks corona – alweer sterk gestegen het voorbije jaar. Met zo’n zes procent. Dat nieuws ontlokt bij sommigen de vraag of ons vastgoed nog wel betaalbaar is, en of onze woningen niet stilaan te duur worden. Vooral voor jonge gezinnen die een eerste huis of appartement kopen. “Een volkomen onterechte vrees”, zo stelt vastgoedspecialist Johan Krijgsman, CEO van ERA, de grootste makelaarsgroep van Vlaanderen. “De betaalbaarheid van onze woningen hangt van zó veel meer af dan enkel de ‘droge prijs’ van een woning.”

5,93 procent. Zoveel meer betaalde je in 2020 voor eenzelfde woning dan een jaar eerder. De zesde stijging op rij – en mogelijks ook niet de laatste. Logisch, want alles wordt immers elk jaar een beetje duurder. En dat geldt bijgevolg ook voor de ‘droge prijs’ van een woning. Maar je krijgt dan automatisch de reactie dat ons vastgoed onbetaalbaar zou worden. ‘Zeker voor jonge Vlamingen wordt het haast onmogelijk om nog een woning te kopen’, luidt het vaak. Maar waarom blijven diezelfde jonge mensen dan toch gewoon huizen kopen? De verklaring is – zoals zo vaak – een stuk genuanceerder. Er gaat immers veel meer schuil achter de betaalbaarheid van een woning dan alleen die ‘droge prijs’.

Historisch lage rente

Zo is er de historisch lage rente, die woonleningen sterk goedkoper maakt. Eén blik op de rentebarometer van Immotheker Finotheker leert al dat de gemiddelde rente in vijf jaar tijd bijna gehalveerd is. Begin 2016 stond deze net niet op 1,9 procent, terwijl hij in 2020 intussen onder de symbolische grens van 1 procent gezakt. En als we nog verder terugkijken, stond die gemiddelde rente nog véél hoger: in 2010 bijvoorbeeld zelfs nog boven de 4 procent. Er gaan dan wel elk jaar opnieuw stemmen op dat de rente niet verder kan blijven zakken, maar toch blijft het gebeuren. En zolang de nul niet is bereikt, kan hij blijven zakken. Bovendien zijn er tot dusver ook geen tekenen aan de wand die wijzen op een stijging.

Even een concreet voorbeeld om te duiden wat de impact van die lagere rente is. Als je in 2010 een lening van pakweg 250.000 euro aanging, was dat aan een gemiddelde rente van ongeveer 4%. Op dat moment zou je maandelijks – op een standaard termijn van 25 jaar – zo’n 1.300 euro betalen. Als je dezelfde berekening zou maken met een gemiddelde rente van vandaag, rond de 1 procent, betaal je nog maar zo’n 950 euro per maand. Een wereld van verschil dus.

Daarnaast stijgt ook het inkomen van de Vlaming. Volgens de laatste cijfers van Statistiek Vlaanderen met gemiddeld 1,2 procent per jaar, al sinds 2006. Intussen bedraagt het gemiddelde maandelijkse inkomen al 1.842 euro. Met andere woorden: de gemiddelde kandidaat-koper kan elk jaar ongeveer 20 euro per maand méér besteden aan een woonlening. Dat lijkt op het eerste zicht een klein bedrag, maar op bovenstaande standaard lening van 25 jaren kan je daarmee vandaag al gemakkelijk zo’n 5.000 euro extra budget verkrijgen bij een bank.

Inflatie

En dan is er nog de inflatie, die sinds begin vorig jaar gestagneerd is. De consumptieprijsindex stond in januari 2020 op 109,69 punten en in december 2020 op 109,49. Hij is dus zelfs lichtjes gedaald. In mensentaal: onze winkelkar is vorig jaar niet duurder geworden, maar zelfs een klein beetje goedkoper. En dat voor het eerst sinds lang. De waarde van je geld is dus ook niet gedaald, wat goed is voor je koopkracht en bijgevolg het budget dat je kan vrijmaken voor – bijvoorbeeld – het afbetalen van een woonlening.

Het probleem van bovenstaand betoog is dat het even je aandacht vraagt, dat je het even aandachtig moet doorlezen. De waarheid is nu eenmaal veel complexer dan een simpele boodschap als “de huizenprijzen stijgen” of “de huizen worden duurder”. Technisch gezien kloppen zo’n uitspraken uiteraard wel, maar ze zeggen eigenlijk niet veel over de betaalbaarheid van onze woningen.

Bekijk dus altijd alles in het juiste perspectief, met de juiste nuances en vergeet het onnodige doemdenken. Woningen in Vlaanderen blijven – tot op vandaag alleszins – behoorlijk betaalbaar. Neem overigens gerust eens kijkje naar de woningprijzen bij onze buren, de Nederlanders. De laatste prijsstijging die zij gerapporteerd hebben, in november, bedroeg maar liefst 9 procent. “That’s another cook”, zou Louis Van Gaal zeggen.